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近年来，与我国持续升温的房地产市场相对应的确是老百姓越来越少的可支配收入与越来越小的购房能力，最显著的体现就是当今颇为流行的“蜗居”、“蚁族”等词语。 一、我国房地产“限购令”的现状 为解决高房价、买房难的问题，保障我国房地产市场健康稳定的发展，2010 年4 月17 日，国务院出台国发［2010］10 号《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（媒体称“新国十条”），激起了市场的波澜。4 月30 日，比“新国十条”更加严格的北京十二条政策（简称“京十二条”）发布并开始施行。2011 年1 月26 日，国务院再次出台“新国五条”，国办发［2011］1 号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。虽然“限购令”已于12 年12 月31 日到期，但是十八大和十二大所发出的调控楼市不放松的信号，以及2013年3 月31 日以禁止京籍单身人士购买二套住房为标志的地方“新国五条”细则扎堆出台，无疑都为低迷的楼市雪上加霜。 二、“限购令”的合法性分析 限购令，是指在国务院的授权下，为遏制房价过快上涨，各级地方政府结合当地房地产实际情况出台的限制所属地区房价过快上涨的干预性、政策性的措施。国家宏观调控机构陆续发布与房地产市场调控有关的政策。这种递进式政策发布的目的在于巩固并扩大调控成果，促进国内房地产行业的良性转变，以打击各种投机行为，使房价最终稳定在城镇居民可接受范围内，是政府干预房地产市场过快上涨的行为。我们不否认“限购令”等多种房地产的调控政策能够在一定程度上起到限制炒房和投机性购房的作用，并能遏制部分城市房价过快上涨的趋势，但包括限购令在内的房地产调控措施，仅仅是一种“政策”，不是“行政法规”，更不是“法律”。第一，我国是依法治国的法治国家，政府在出台相关政策时，理应“依法”实行。但楼市“限购令”自出台伊始就存在违法性问题。比如，有的城市由于购房人的购房数超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理房地产买卖合同备案或房地产登记，以致于引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。第二，“限购令”的户籍限制有违反法律公平正的原则，阻碍市场在经济条件下人才的优化配置和合理流动，有过度干预之嫌。第三，“限购令”明显违反“物权登记制度”。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立起生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这条规定的意思是，不办房地产权证并不影响房屋买卖合同的效力。这也就意味着即使违反了“限购令”，但却遵从了“物权法”，一样可以绕过“限购令”，达到房产投机的目的。第四，“限购令”使得房产及相关诉讼激增。自限购令实施以来，各种假离婚、假结婚、办理假纳税证明或者社保证明、借用他人身份购房等规避手段层出不穷，这些都存在着巨大的法律风险，给家庭和社会带来诸多不稳定因素。由此可见，“限购令”本身并不属于经济法意义上的宏观调控，而是属于政府权力对市场的直接干预。那么政府干预应定位于弥补市场自发调节所带来的缺陷而非直接管理市场，而且必须依循法律、法规的严格规定，这是现代法治国家的根本要求。 三、如何从经济法角度更好的推动房地产限购 房地产行业是我国国民经济发展的支柱产业之一，但无论从发展现状还是未来趋势方面来看，都是与多个利益相关者进行充分博弈的场所，都存在着与市场秩序衡量的稳定性、可控性、可预测性、行为互动性偏离或者相悖的问题。所以，限购令的实行对国家房地产市场秩序的恢复、国家经济秩序与市场权利的重新平衡具有积极意义。 1．导致地产经济的博弈 经济法的终极目标是追求社会效益最大化，经济人逐利的本性是房地产市场供需激烈的根本原因。随着“限购令”的实施，地产市场已经进入下行时期，为缓解地方财政，保证市场商品房供应刺激楼市消费，地方政府的微调一直在进行。由此可见，房地产行业的竞争将集中表现为资金的竞争，行业兼并、重组的机遇将会出现，银行收紧信贷，开发成本和建设成本将会攀升，中小企业因资金链断裂将会淡出市场，市场资源将流向效益更高的地方。近年来，由于土地拍卖价格的持续高涨，中标的都是实力雄厚的大型房产巨头，实力雄厚的房地产商将由单一的住宅开发转向综合的地产开发。 2．限制投机以保障投资有效 由于以往的调控工作，一直将打击投资者的投机行为和批判开发商作为重点，结果不但未能补充完善市场机制，反而让最大受益者既避开市场矛头所指，又可不必支付更多的税收成本。国家“限购令”的出台则是在构建一种协调、平衡的运行机制，是维持经济可持续发展、市场良好运行的必然选择。诚然，政府的干预行为有着违背自然经济规律的属性，因此需要在房地产市场中寻求安全与自由、公平与效率、公权与私权的相对平衡。 3．加强保障性住房建设管理，加快公共租赁房建设 加大保障性住房供地、资金和配套设施建设的支持力度，优先安排保障性住房的建设用地，扩大保障性住房建设用地的供应量和供应比例，确保具体地块的落实，市政道路等配套公共设施建设与保障性住房项目的同步建设，同步交互使用。加强住房保障的政策支持和资金筹集，建立保障性住房，建设投融资平台，为保障性住房建设提供资金保障。进一步增加保障性住房的有效供给，加快廉租房、经济适用房、公共租赁房、棚户区改造和旧城改造等保障性安居工程建设，重点发展公共租赁房，建立完善公共租赁房政策，支持鼓励社会力量参与公共租赁住房建设。通过配建、收购等方式，多渠道增加公共租赁住房供应和保障性住房房源，切实解决低收入家庭住房困难的问题。对已列入保障性住房的建设项目，加快各项建设手续的办理和工程建设的进度，确保按时交房；已具备租售条件的，按照公开、公平、公正原则，做好配租配售工作。建立法制化的地价调控体系，完善土地出让方式。将土地使用权的使用价格和房产价格的设定标准加以明确，大力推广“限房价、竞地价”的方式供应中低价位普通商品住房用地，提高房地产价格的透明度与公平度。通过土地立法，实现土地的“开发、整理和储存环节”的法治化，从而将土地从供应到储备，从招标到使用完全纳入法治化轨道。 【参考文献】 ［1］刘川.神州.房地产市场“限购令”的经济法学思考，2012.10 ［2］覃婷婷.群文天地.房地产新政浅析———以“限购令”，“房产税”，“加息”为视角，2011.9 ［3］郭思佳.经济研究导刊.经济法视角下的商品房“限购令”分析，2012（35） ［4］张则涛.青岛日报.四月“变脸”，2010.5 ［5］周建宇.海南大学学报.房产“限购令”的合法性与救济途径探析，2012.10 ［6］李奎基.民营科技.房价收入比过高下的房市分析，2011.3 (责任编辑：铅笔画圆) |
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